Kupovina stana u Beogradu od strane stranaca

Kupovina stanova u Beogradu za strance - procedura sa jasnim pravnim i finansijskim nijansama. U 2026. godini, tržište nekretnina u Srbiji ostaje dostupno za ekspatricije, ali zahteva poštovanje lokalnih zakona, uključujući i obavezni notarski ugovor i registraciju u Katastru nekretnina. Ispod je korak-po-korak proces, aktuelne takse, dokumenti i tipični "podvodni kamini" koji često propuštaju stranci.

Ko može kupiti stan u Srbiji

Stranci (uključujući i građane Rusije, Ukrajine, Kazahstana i drugih zemalja) mogu kupovati nekretnine bez dobijanja dozvole za boravak, ali postoje ograničenja:

• Maksimalna površina za stranca - 400 m²; pri prekoračenju je potrebno odobrenje Vlade Srbije.
• Zabranjeno je kupovati zemljište poljoprivredne namene, šume i objekte u graničnim zonama bez posebnog odobrenja.
• Pri kupovini stanova u novogradnji od izvođača mora postojati sertifikat o završetku izgradnje (zaključak o upotrebljivosti objekta).

Ako planirate da iznajmljujete stan, zapamtite da je od 2025. godine prihod od iznajmljivanja oporezivan sa 20% u Srbiji.

Korak-po-korak procedura kupovine

1. Pretraga i izbor stana

U 2026. godini, prosečna cena po m² u centru Beograda - 2.500-3.500 EUR, na periferiji - 1.500-2.200 EUR. U novogradnji cene su više za 15-25% zbog PDV-a od 20%.

Korisne platforme:

• Baza Nenametnina
• Moja Nekretnina
• Realitica

Obavezno proverite postojanje katastarskog broja (parcele), odsustvo hapšenja ili tereta u Katastru nekretnina Srbije i važeću dozvolu izvođača.

2. Provera dokumenata prodavca

Zatražite od prodavca:

• Ličnu kartu ili pasoš.
• Svedočanstvo o pravu svojine (uverenje o svojini) iz Katastra.
• Izvod iz poreske (rešenje o ispunjenosti obaveza prema državi) - potvrdjuje odsustvo dugova.
• Pri novogradnji - akt o preuzimanju objekta.

Ako je prodavac pravnno lice, dodatno su potrebni izvod iz Registra privrednih subjekata i statut kompanije.

3. Preliminarni ugovor (ugovor o prethodnoj prodaji)

Dokument fiksira nameru strana, obično uključuje:

• Opis stana (adresa, katastarski broj, površina).
• Cenu i redosled plaćanja (10-30% avansa).
• Rokove za potpisivanje glavnog ugovora (30-60 dana).
• Uslove za poništenje i kazne.

Notarsko verifikovanje nije obavezno, ali je bolje sastaviti sa pravnikom. U 2026. godini, usluge posrednika za praćenje transakcije koštaju 2-4% od cene stana.

4. Glavni ugovor o kupoprodaji

Dokument je obavezan za notarsko verifikovanje. Spisak notara u Beogradu - na sajtu Notarske komore Srbije. Trošak notarskog verifikovanja - 0,3-0,5% od cene, ali ne manje od 5.000 RSD (≈ 43 EUR).

U ugovoru se navode potpuni podaci strana, opis stana sa katastarskim brojem, cena, redosled plaćanja i uslovi predaje (akt o preuzimanju). Nakon potpisivanja, kupac dobija kopiju, a original se čuva kod notara.

5. Plaćanje poreza na prenos prava svojine

Stranci plaćaju porez 2,5% od katastarske vrednosti. Ako je katastarska vrednost niža od tržišne, porez se računa po tržišnoj ceni.

Primer

• Katastarska vrednost: 100.000 EUR
• Tržišna vrednost: 120.000 EUR
• Porez: 2,5% × 120.000 EUR = 3.000 EUR

Porez se može platiti u banci ili preko portala Poreska uprava pre registracije prava svojine.

6. Registracija prava svojine u Katastru

Notar šalje dokumente u Katastar nakon plaćanja poreza. Rok za registraciju - 10-15 radnih dana. Nakon toga, kupac dobija novo uverenje o svojini na svoje ime.

Za registraciju su potrebni:

• Notarski verifikovani ugovor.
• Kvitancija o plaćanju poreza.
• Pasoš (sa prevodom, ako nije na ćirilici).
• Zahtev za registraciju (podnosi notar).

7. Povezivanje komunalnih usluga

Nakon registracije, potrebno je registrovati:

• Struju i gas: EPS ili privatni dobavljači.
• Vodu i kanalizaciju: Vodovod i kanalizacija Beograd.
• Internet: Telekom Srbija, Sbb, Yettel.

Potrebno je uverenje o svojini, lična karta i, ako postoji, pasoš.

Dodatni troškovi pri kupovini

Stavka troška	Cena (EUR)	Napomene
Notarsko verifikovanje	43-200	0,3-0,5% od cene
Porez na prenos prava	2,5% od katastarske vrednosti	Ako je katastarska vrednost niža od tržišne, porez se računa po tržišnoj ceni
Državna taksa za registraciju	50-150	Zavisno od katastarske vrednosti
Usluge posrednika	2-4% od cene	Ako se angažuje posrednik
Prevod dokumenata	20-50 po dokumentu	Ako je potreban
Otvaranje računa u srpskoj banci	Besplatno	Za plaćanje poreza i komunalnih usluga

Ček-lista pre kupovine

1. [ ] Postojanje katastarskog broja kod stana.
2. [ ] Odsustvo hapšenja ili tereta u Katastru.
3. [ ] Važeća dozvola izvođača (ako je novogradnja).
4. [ ] Potpuni paket dokumenata kod prodavca (uverenje o svojini, poreska izjava).
5. [ ] Razjašnjenje ko plaća poreze i komunalne usluge do registracije.
6. [ ] Proverena katastarska vrednost (ako je značajno zanižena, porez će biti viši).
7. [ ] Dogovoren redosled plaćanja (obično 10-30% avansa, ostatak pri potpisivanju glavnog ugovora).

Česte greške stranca

1. Nisu proverili Katastar - hapšenja i dugovi po porezima mogu preći na novog vlasnika.
2. Ignorisali katastarsku vrednost - porez se računa od nje, a ako je zanižena, porez će biti računat po tržišnoj ceni.
3. Kupili od pravnog lica bez izvoda iz Registra - u 2026. godini povećan je broj lažnih dokumenata.
4. Nepisano računaju porez - razjašnjavajte kod notara ili računovođe, koja će vrednost biti osnova za računanje.
5. Nisu preveli dokumente - prevod na srpski jezik i verifikacija kod prisjednog prevodioca su obavezni; cena 20-50 EUR po dokumentu.

Važno: porez na prenos prava svojine može se promeniti u zavisnosti od zakonskih izmena. Pre plaćanja, razjašnjavajte aktuelnu stopu kod notara.

Korisni linkovi

Unutrašnji

• Kako registrovati ličnu kartu u Srbiji za strance
• Poreski sistem Srbije za ekspatricije: što treba znati
• Karta javnog prevoza Beograda

Spoljni

• Baza Nenametnina
• Moja Nekretnina
• Realitica
• Katastar nekretnina Srbije
• Notarska komora Srbije
• Poreska uprava - portal
• EPS - elektroenergetika
• Vodovod i kanalizacija Beograd
• Telekom Srbija

---

Udane kupovine i udobnog boravka u Beogradu!