Ugovor o zakupu: šta gledati

Provera dokumenata vlasnika

Pre nego što potpišete ugovor, potvrdite da li iznajmljivač zaista ima pravo da iznajmljuje stan. Glavni dokument je uverenje o svojini. Možete ga zatražiti od vlasnika ili ga proveriti online preko portala Registar nekretnina Republike Srbije (trošak - €2-€5, obrada - do 24 časa). Ako stan pripada više ljudi, svaki od njih mora potpisati ugovor.

Proverite identitet iznajmljivača preko pasoša ili ID-karte. Ako je pravno lice (agencija za nekretnine) koje iznajmljuje stan, zatražite izvod iz Registra pravnih subjekata i potvrdite da li kompanija ima licencu za iznajmljivanje - to možete učiniti na sajtu Agencije za privredne registre.

Kada posrednik učestuje u transakciji, biće potrebno ovlašćenje za pravo iznajmljivanja. Bez njega, rioter nije ovlašćen da potpiše ugovor u ime vlasnika. U 2026. godini, lažne ovlašćenja su postala česta prevara, pa je bolje direktno kontaktirati vlasnika i potvrditi njegova ovlašćenja.

Rok iznajmljivanja: fiksni ili beskonačni?

U Srbiji postoje dva tipa ugovora:

1. Fiksni rok (Ugovor o zakupu sa određenim rokom trajanja) - od 1 do 5 godina. Iznajmljivač koji želi da raskine ugovor pre vremena, mora da plati naknadu u visini 3-6 meseci zakupa. Iznajmljivač može raskinuti ugovor, uz prethodno obaveštenje od 3 meseca.

1. Beskonačni (Ugovor o zakupu bez određenog roka) - smatra se zaključenim na neodređeni rok. Iznajmljivač može da ga raskine uz obaveštenje od 3 meseca, ali iznajmljivač ima pravo da ostane u stanu do 5 godina od momenta potpisivanja, ako ne krši uslove.

Većina iznajmljivača u 2026. godini preferira fiksne ugovore - oni su jednostavniji za upravljanje. Beskonačni ugovori se još uvek mogu naći u starim kućama, gde vlasnici ne žele da se obavezuju. Kada vam se predloži beskonačni ugovor, upitate kako će biti formalizirano njegovo raskidanje.

Depozit

Standardni iznos depozita je 1-2 meseca zakupa. Za zakup od €600, to je €600-€1200. U skupim kvartovima Beograda (Dorćol, Dedinje), ponekad se traži depozit u visini od 3 meseca - to je formalno nezakonito, ali se praktikuje.

U ugovoru obavezno napišite:

• Uslove povrata - obično u roku od 14 dana nakon izlaska, ako stan nije oštećen.
• Spisak nameštaja i opreme - sastavite akt prijema i predaje (Prijem-prenos) sa naznakom stanja svake stvari.
• Redosled odbitka - iznajmljivač može da zadrži iznos za popravak, ali mora da pruži račune i procene.

Ako se depozit zadrži bez objašnjenja, možete se obratiti u Centar za zaštitu potrošača (CZZP) ili sud. U 2025. godini, prosječan rok razmatranja takvih slučajeva bio je 6-9 meseci, pa je bolje riješiti konflikt mirno.

Komunalne usluge

Obično iznajmljivač plaća:

• Struja - €50-€150 mesečno
• Voda - €10-€30
• Gas - €20-€50
• Internet i TV - €10-€25
• Grijanje - €30-€100 u zimskom periodu

Ponekad iznajmljivač uključuje dio komunalnih troškova u zakup. U tom slučaju, potvrdite:

• Koje su usluge uključene (na primer, samo voda i grijanje).
• Kako se obračunava fiksna naknada i da li prelazi prosječne troškove u vašem kvartu.
• Ko je odgovoran za plaćanje u slučaju duga - u 2026. godini, iznajmljivači često prenose dugove na iznajmljivače.

U slučaju uključenih usluga, zatražite račune za poslednjih 6 meseci, kako biste potvrdili njihovu plaćanju, i razgovorite o postupku obračuna, ako stvarni troškovi premašuju fiksni iznos.

Nameštaj u stanu

Ako stan ima nameštaj, ugovor mora imati akt prijema i predaje nameštaja i opreme (Prijem-prenos). Primer:

• Krevet - bez oštećenja
• Sto i stolice - ogrebotine na stolu
• Frižider - radi, bez stranih šumova
• Televizor - ekran bez oštećenih piksela

Ako nešto nedostaje, to zabeležite u aktu, na primer: "Kana nije obezbeđena, kao što je naznačeno u objavi na sajtu N1 Nekretnine". Fotografirajte sve prilikom useljenja i sačuvajte slike - one će vam poslužiti u slučaju spora.

Upitate ko je odgovoran za popravak: obično iznajmljivač plaća samo za namerno oštećenje, a iznajmljivač za prirodno habanje.

Registracija iznajmljivača

Registracija po mestu boravka (Prijava boravka) nije obavezna, ali ima prednosti:

1. Pristup državnoj medicinskoj pomoći.
2. Mogućnost otvaranja bankovnog računa (neke banke zahtevaju potvrdu adrese).
3. Porezni olakšice pri formalizaciji privremenog ili stalnog boravka.

Za registraciju će biti potrebno:

• Popunjeni obrazac Prijava boravka (moguće preuzeti na sajtu Ministarstva unutrašnjih poslova).
• Original ili kopija ugovora o zakupu.
• Pasoš ili ID-karta.
• Taksa - €5-€10 u zavisnosti od tipa registracije.

Postupak traje 1-3 dana. Ako iznajmljivač odbija da predstavi ugovor za registraciju, to je razlog za sumnju - stan može biti iznajmljen ilegalno.

Raskid ugovora

Prilikom prijevremenog raskidanja, obratite pažnju na uslove u ugovoru:

• Obaveštenje od 1-3 meseca - uz plaćanje naknade (obično 1-2 meseca zakupa).
• Bez naknade - ako iznajmljivač krši ugovor (na primer, ne popravlja propuštenu krov).
• Po dogovoru stranaka - ako se obe strane slažu da raskinu ugovor bez kazni.

U 2026. godini, često su se javljali slučajevi kada su iznajmljivači pokušali da odu bez obaveštenja, a iznajmljivači su tražili kazne koje nisu predviđene ugovorom. Zbog toga, unapred zabeležite sve uslove.